Familiehypotheek of toch schenken
Geplaatst op: 22-12-2023, 10:29:59
Veel ouders maken zich terecht zorgen over hun kinderen. Het wordt steeds moeilijker om een woning te vinden. Vooral voor alleenstaande starters is het (bijna) niet meer mogelijk om een woning te kopen.
Veel ouders willen hun kind graag helpen, maar hebben daar vaak de middelen niet voor. De ouders die wel wat geld achter de hand hebben, kunnen dit geld aan hun kind schenken of als familiehypotheek verstrekken. In een eerder artikel (31 maart 2023, zie www.vvazintermedis.nl onder Actueel) kon u lezen dat de schenkingsvrijstelling voor een eigen woning per 1 januari 2023 is verlaagd tot €28.947 en per 1 januari 2024 helemaal zal worden afgeschaft.
Wat zijn de mogelijkheden?
Natuurlijk blijft nog wel de jaarlijkse belastingvrije schenking mogelijk. Deze is in 2023 gelimiteerd op €6.035. Van een lezer kreeg ik de volgende vraag naar aanleiding van deze column:
Is het nog verstandig om te schenken (en schenkbelasting te betalen) aan een kind of een familiehypotheek te verstrekken?
De belastingdienst gebruikt de datum 1 januari om het vermogen en schulden van iedereen in Box 3 te berekenen. De rendementspercentages voor 2023 zijn:
|
Bank- en spaartegoeden en contant geld |
0,36% |
|
Beleggingen/andere bezittingen |
6,17% |
|
Schulden |
2,57% |
Hierbij wordt opgemerkt dat het percentage voor beleggingen en andere bezittingen al vaststaat. Die voor bank- en spaartegoeden en schulden zijn nog voorlopig. De definitieve percentages worden pas begin 2024 vastgesteld.
Om antwoord te kunnen geven op de vraag heb ik een rekenvoorbeeld genomen waarbij de ouders €200.000 aan belegd vermogen hebben. Het volgende is van toepassing:
|
Situatie ouders nu (rendement beleggingen 6,17%) |
||
|
Vermogen in beleggingen |
|
€200.000 |
|
Vrijstelling |
|
€114.000 |
|
Belast |
€86.000 x 6,17% |
€5.306 |
|
Te betalen Box 3-belasting |
32% van €5.306 |
€1.698 |
|
Rendement op beleggingen |
€200.000 x 6,17% |
€12.340 |
|
Jaarlijkse verdienste |
|
€10.642 |
In dit voorbeeld maken de ouders jaarlijks precies een rendement van 6,17% over €200.000 belegd vermogen. Iedere maand verdienen zij hierdoor ruim €1.000. Natuurlijk moeten zij ook Box 3-belasting betalen (€1.698). Onderaan de streep wordt er jaarlijks €10.642 verdiend.
Schenking
De ouders schenken nu €100.000 aan hun kind, waardoor zij zich daarna in de volgende situatie bevinden:
|
Situatie ouders: schenken €100.000 aan kind |
||
|
Vermogen in beleggingen |
|
€100.000 |
|
Vrijstelling |
|
€100.000 |
|
Belast |
|
0 |
|
Rendement op beleggingen |
€100.000 x 6,17% |
€6.170 |
|
Jaarlijkse verdienste |
€100.000 x 6,17% |
€6.170 |
De verdienste voor de ouders is flink minder. Dat is ook logisch: ze hebben €100.000 minder om te beleggen. Die is naar het kind gegaan, dat daarover belasting moet gaan betalen. Van de €100.000 blijft €90.604 (afgerond €90.000) over voor de aankoop van de woning.
|
Schenkbedrag |
|
€100.000 |
|
Jaarlijkse vrijstelling |
|
€6.035 -/- |
|
Blijft over |
|
€93.965 |
|
Schenkbelasting |
10% |
9.396 |
|
Over voor aankoop |
|
€ 90.604 |
Over de schenking van €100.000 moet het kind schenkbelasting betalen. Hierdoor heeft het nog een bedrag van €90.000 over om de hypotheek te verlagen.
Er wordt een woning gekocht (inclusief kosten koper) van €250.000. Bij de bank wordt een hypotheek afgesloten van €160.000. Het volgende is dan van toepassing:
Situatie kind met schenking
Benodigde hypotheek 250.000
Schenking ouders 90.000
Annuïteitenhypotheek bank 160.000 euro
Hypotheekrente 4,5%
Bruto per maand 811 euro
Familiehypotheek
De ouders kunnen ook een familiehypotheek aan hun kind verstrekken van €90.000 euro. Het volgende is dan van toepassing:
|
Situatie ouders: familiehypotheek van €90.000 |
||
|
Familiehypotheek |
|
€90.000 |
|
Vermogen in beleggingen |
|
€110.000 |
|
Totaal vermogen |
|
€200.000 |
|
Vrijstelling |
|
€114.000 |
|
Belast |
€86.000 x 6,17% |
€5.306 |
|
Te betalen Box 3-belasting |
32% van €5.306 |
1.698 |
|
Rendement op beleggingen |
€110.000 x 6,17% |
€6.787 |
|
Jaarlijkse verdienste |
|
€5.089 |
|
Totaal vermogen |
|
€200.000 |
|
Ontvangsten van hypotheek kind maximaal |
|
€6.000 |
|
Jaarlijkse schenking aan kind maximaal |
|
€6.000 |
Bij de familiehypotheek van €90.000 is de Box 3-belasting weer €1.698. Onderaan de streep is de verdienste van de ouders €5.089. Dit bedrag is lager dan bij de eenmalige schenking (verdienste €6.170) omdat het vermogen boven de vrijstelling ligt.
Wat wordt de situatie van het kind bij de schenking / familiehypotheek als er een woning wordt gekocht voor €250.000?
|
Situatie kind met familiehypotheek |
||
|
Annuïteitenhypotheek bank |
|
€160.000 |
|
Rente |
4,5% |
|
|
Bruto per maand |
€811 |
|
|
Familiehypotheek |
|
€90.000 |
|
Rente |
4,5% |
|
|
Bruto per maand |
€456 |
|
|
Jaarlijkse schenking |
maandelijks €456 |
€5.472 |
|
Bruto per maand |
€811 |
|
In beide situaties is de bruto maandlast gelijk. Bij de familiehypotheek kan het kind de betaalde hypotheekrente echter opgeven aan de fiscus, waardoor de netto maandlasten lager worden dan in de situatie met schenking.
Hieronder nog even een kort overzicht van de eerdere berekeningen:
|
Situatie ouders |
Jaarlijkse verdienste |
|
Rendement beleggingen 6,17% |
€10.642 |
|
Schenken €100.000 aan kind |
€6.170 |
|
Familiehypotheek van €90.000 |
€5.089 |
|
|
|
|
Situatie kind |
Bruto per maand |
|
Schenking |
€811 |
|
Familiehypotheek |
€811 |
In ieder geval is duidelijk dat schenken zeker nog een mogelijk is om een kind te helpen. Hierbij moet wel worden afgerekend met de fiscus. DNB heeft dit jaar een onderzoek gedaan naar de familiehypotheek. De conclusie luidt dat de familiehypotheek ervoor zorgt dat de huizenprijzen stijgen. Dat is het soort conclusie waarvoor je geen onderzoek hoeft te doen.
Bron: column van 22 december 2023 van Jos Koets op www.iex.nl